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评论:稳房贷重在“分类调控”与“差别化”

2017-07-24 17:32 浏览量:

资金对楼市的影响不言而喻,2015年以来,热点楼市火爆,“加杠杆”造成投资和投机炒作蔓延。2016年,近40%的银行信贷投向房地产,新增房贷增长了38%,并占到商品房销售额的50%。

今年“两会”期间,面对记者关于杠杆快速增长的提问,央行行长周小川表示,房贷增长有助于居民买房,有助于降库存,但又容易使房价上升。总体来说,住房贷款在中国还会以相对较快的速度发展,但确实要适当平衡,随着住房政策调整,估计会适当放慢。看来,信贷要支持去库存和合理需求,但加杠杆驱动房价上涨,未来要控制杠杆。

大家可能还记得,始于2014年9月的新一轮楼市政策调整,一开始就强调分类调控、落实地方主体责任、房贷政策差别化等总基调。但是,由于2016年经济增长有滑出底线的风险,基于落实增长目标的考核时,“托底”的一面有意无意占了上风。2016年10月以后,热点城市整齐划一地抛出重磅楼市调控政策。风险必须要防范,但更要认清的是,楼市风险不在楼市自身,而在于监管体制未理顺,如地方主体责任、分类调控“落地”效果不好,再如监管协调不足,资金准入和杠杆政策没有得到严格执行。

去年下半年以来,楼市调控一轮又一轮,但凡哪个城市投机炒作冒头,政策即以非常高的效率出台,比如近期环北京(楼盘)、环上海(楼盘)启动限购,杭州(楼盘)、三亚(楼盘)强化限购和限贷等,以及通过严厉打击首付贷、众筹炒房,禁止资管和私募对接热点楼市项目等,在热钱和楼市之间搭建“防火墙”。另外,出台多项新规规范理财、险资投向和监管,春节前后展开债市“去杠杆”打击资金空转等。

此外,周小川行长还在今年“两会”期间表态,金融监管协调机制已形成,比如对资产管理产品的定义、范畴、监管标准等取得了共识,统一的债券交易监管办法也要出炉。热点楼市被控制住了,资金监管空白被堵住了,楼市政策就应该转向分类调控的另一面,即支持合理住房需求,支持广大三四线城市去库存。由此,住房信贷政策才真正做到差别化,楼市“分类调控”的原则才真正“落地”。

细细梳理以上楼市调控政策“进化史”不难发现,其中最大的不同恰恰在于越来越强调“分类调控”和“差别化”调控。笔者由此预计,推动“分类调控”和“差别化”真正落地,这或是住房贷款政策与时俱进的大方向。

全国336个地级市中,目前房价下降的占34%。同比上涨的200多个城市中,涨幅在5%以下的占比近60%,房价涨幅超过10%的只有20个城市。也就是说,只要控制住这20个城市,楼市风险就不会爆发。同时,堵住金融监管空白,搭建好“防火墙”,就能控制住泡沫风险和资金空转。“三期叠加”背景下,新兴产业方兴未艾,要守住稳增长“底线”,不能忽视楼市的作用。

相比10年前,当前楼市量价、交投等各个指标全部翻了5-10倍。房地产这个“庞然大物”的些许变化,对上下游诸多行业、对固定资产投资、对消费等,影响都是巨大的。据笔者调研,尤其我国中西部很多城市,目前60%-80%的固定资产投资来自房地产,楼市潜在库存需要5-10年消化。同时,农民进城、农民工在城市(镇)扎根,人口从小城市迁往大城市和都市圈的愿望很强烈。

周小川表示,房地产开发是一个很长的产业链,带动一系列产业供给,所以房贷不能简单地看作是买房子,实际上会传递到相当大的产业链上。银监会副主席王兆星也表示,房地产蓬勃发展对经济成长、财政税收及银行资产与利润都有巨大贡献。房地产在不出现大泡沫、大波动的环境中稳定健康增长是银行界乐于看到的。

可见,对房地产、住房要有全新客观的认识。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是我国继1998年住房市场化改革、2007年加强住房保障后,对未来房地产和住房发展又一个里程碑的改革定位和发展导向。因此,要摒弃情绪式地打压房地产的理念,摒弃房地产“工具化”;另一方面,要认识到过去20年交投均保持20%的高增长后,楼市在历史高位的变化对经济金融的冲击。

同时,也要认识到,我国存在巨大的城乡差距,当前都市圈建设、小城镇建设正如火如荼。尽管城镇常住人口户均拥有住房套数达到1.1套,但存量房中有20%的建于上世纪70-80年代供应短缺时期,甚至在计划经济时期,有30%的存量房缺少独立厨房、卫生间或阳台等设施。即便是上海,水管和排污设施也不健全。

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